小資理財，二房東代租管，好房客挑選秘笈大公開，新手如何代租管來增加被動收入?房東須知法規解答。

我原本就有房子在收租，因緣際會下，有朋友要搬回去台北。因為他前幾個房客都遇到不好的。搬家留一地垃圾，水電費不繳，將費用扣掉押金還不夠的。這些經驗，讓她不想再當房東，想要找個代租管幫她處理這些雜事。我聽說這件事後，因為本身有在經營租屋這塊，我自己是房東身分。在代租管這塊，我也想嘗試看看。

P.S今年開始，要合法代租管，需要擁有證照，還蠻好考的。

P.S再加上需要掛名在其他代租管的業者名下才符合資格，要不然是違法的喔。

考照經過-二房東考試指南

用我自己找房客策略來租別人的屋子試試，加上對方的房子，我之前有去看過，覺得各方面還算可以。也想利用這次機會，幫自己增加一個被動收入，也來分享這段過程，跟我出租的策略。

成本支出

首先我跟屋主簽訂契約，就是一般的租屋契約，便利商店買的哪種，這不是隨便，就是因為用的是一般市面上的租貸契約，裡面的內容比較沒有問題，對雙方都是好事，上面有備註能夠轉租。那附近的行情租屋價大約是1萬5不含管理費，用上『591租屋網』查詢，以便後續定位房屋價值。

我跟她簽約1個月1萬3的租金，他給別人代租管的費用大概是1個月15%的管理費，約2250元，我不收代租的費用，加上只收2000元。畢竟我也沒代租管公司專業，也想學經驗，來幫自己增加被動收入。比代租管公司1年少賺1萬左右，半個月的傭金7500元加上250X12=3000元，所以是1萬500元，但是來學經驗的，別人肯給我經營就要偷笑了。

成本就是每個月1萬3，當時是月中，他跟我簽月初，所以我大概還有半個月整理房子加上出租。我先去租屋處，簡單整理加上將一些物品修繕，我換了鎖(房間門鎖壞掉)、將壞掉的燈泡跟開關修繕。

還請清潔公司來將屋子打掃一次，總費用大約4000元。(跟屋主報銷)這些工作大概花了我一整天，來修繕跟打掃，你人都必須在那邊。這些資訊都很好找，上網『Google』一下全都有，我都是用手機上網當下找。

因為大樓隔壁在蓋房子，工期大約還要1-2年，白天不能住人，我請屋主吸收管理費的部分。約一個月1500元，要不然租客很難上門，代施工完畢後，再將房租調整上來，所以我的租金開價是1萬5含管，正常的價格約落在1萬6到1萬7左右。

順便看了下環境，研究遇到租屋房客該如何介紹這間房子的策略。基本上缺點就是旁邊在施工，星期1-5在家工作的，無法有安靜的居家環境，優點就是房租比附近便宜大概1500元。加上我算是一個負責的房東，有問題我會盡力處理，當然還是不要用到我最好。將所有燈光打開，拍攝明亮的住屋照，PO上該地的FB租屋社團就開始租屋了。

租屋的策略

1. 不租學生。
2. 不租單身女性。
3. 不租生活白癡。
4. 目標鎖定在25-40的男性上班族，或是小家庭。

盡可能挑選房客問題較少的族群，希望藉由良好房客篩選，來降低多次的房屋管理次數。地理位置，附近是住宅區，附近有學校醫院，交離火車站大約10分鐘，交通算是便利。

不租學生

我的目的是減少管理租屋的次數，如果你有條件管理租屋的話，可以跳過。因為我的租屋經驗告訴我，學生8成問題都很多，晚上開趴唱歌吵鄰居，父母找不到人打來找寶貝兒子，用奇怪的價值觀要求房東提供額外服務等等。

不租單身女性

一樣是減少管理次數的原因。因為容易有感情問題的族群，大概比學生少一點，單身女生要是之後想找男友，男友吵架管理室叫你過去處理的，感情問題有人去社區吵鬧的等等。不是歧視女性，是為了減少我的管理次數，我的經驗告訴我，單身女性需要房東處理的事情真的比較多，上面兩個族群真的問題最多。

台灣社會普遍社會觀念中，女生受到的優待確實比較多的，我不想要擔任給予優待的男性房東，直接排除有可能會遇到的機率，不論各位看倌是否同意，在我租屋的這些年來。

排除掉女生，真實有效提高我的租客品質。

不租生活白癡

還是一樣，為了減少管理次數的原則。在過濾房客時，會問他一些基本問題，煮飯，洗衣，一些話家常的問題來試探，避免他有那種熱水器點不著火，結果是沒開瓦斯的無語事來找我、燈泡壞掉不會找人修，跟我說他沒換過燈泡等等。

目標鎖定在25-40的男性上班族，或是小家庭。

這是我兩間租屋，長時間累積出來的地雷經驗。利用好的條件，租金比別人低或是位置比別人好，就是要有競爭力的因素，來避開上述條件人群。你很難遇到房租收得高，又不會抱怨，不會要求東要求西的房客，要不然就是要找很久。與其找很久，幹脆創造誘因，來更快找到好房客，使房東能大大降低管理房屋的次數，來減少我的時間成本。

善用FB社團來找尋房客

我PO上『FB』社團的第一天就有100多個讚，加上20來位租客預約看屋，當然是照片還算明亮，加上比附近行情價便宜約1500元。不用去透過房屋仲介，『FB』社團完全可以取代591，且更有效率，把過濾房客交給別人也不一定能過濾到你想要的。

對於陌生人我天生不信任，真心替你著想的不是沒有，要看緣分，只是我還沒遇到。現在這個年代不上網的人，大概是60歲以上吧，同時能用這個方法來過濾年紀較大的房客。我上面的方式都是為了節省管理次數來篩選房客的辦法，如果你很喜歡管理租屋的房客，或是喜歡跟房客有許多互動，當然不建議用我的方式。

那如果各位是在租屋的房客，剛好你是我不租的群眾，只能說抱歉，在商言商，我希望能讓我的利益最大化。除非我的物件沒有競爭力，要不然是不會考慮租給麻煩房客的。

不論你是否同意我，我的租客是長期不會抱怨的。

租屋過程

我用上的租屋策略，刪掉租客剩下11位，兩位放我鴿子，總有這種沒時間觀念的人，事後打給我，我也絕對不租他，因為做人對自己的信用不負責任，他怎麼可能會認真遵守租代契約。從剩下的9位租客，來挑選房客，已經挑選過一次了，基本上不會有學生跟單身女性，但是還有實際來自上面兩種族群的。

我不會明講不租這兩種族群，只是他在前面的談話中，我試探不出來所以沒過濾掉。我不會明講我不租，還是帶他看房，心中比較傾向不租給她，要是條件超好另當別論。

介紹的策略是，既然這個房子有星期1-5白天嚴重的噪音缺點，我索性房客一來，我就先講所有的缺點，不講房子優點，他如果能接受的話，再來談。

用像是跟朋友介紹自己家的感覺，介紹要租的屋子。

換位思考，如果我自己住在這邊，我覺得這邊有甚麼值得我拿來說嘴，來大致上介紹我的租屋，並且是客觀的事實。例如大樓擁有良好的垃圾處理系統，讓住客不用去人擠人的倒垃圾。大樓裡面有健身房，還可以省健身的年費等等。

繳不出前兩個月押金的也不租，不接受分期繳押金，因為他押金繳不出來，沒必要去賭他的經濟狀況穩不穩定。

最後在報價

不論開價多少，我都跟他說等最後一個房客看完再來報價。

這樣可以知道自己的房子在多數人心目中的評語，免得一開始就遇到雞肋的房客，不知道要不要租他，就算真的錯失一個好的房客，那就算了。因為許多精明的租客，會要求當天第一個看房子，然後表現出房子差強人意，想租但是要房東降價，剛好殺價在房東的心理底線。

就是在你不確定後面有沒有更好的房客，利用房東擔心後面沒人想租怎麼辦的心態，這個時候殺價最容易成功。加上他搞不好精通相關法律，處處佔你便宜，雖然我不是要佔房客便宜，但是也希望租到的是互相的房客。

你用這個方法，就能看出誰是最有意願租屋且人單純，又不太殺價的好房客。

也許你會想看-

『如何殺價到旁邊的客人叫好』。

不給殺價

針對這點想要殺價的房客，只要一嫌棄，我就馬上接話說，對阿，這間房子真的不好，要不然不要租了，然後換下一位房客。已經評估完畢自己的房子定位，知道在這個價位上，房子很有優勢，不必在將就這些毛病多的房客，畢竟網上那麼多人詢問，我不需要將就愛抱怨的房客，我需要挑選出來的是-

有能力準時交房租，我又不用花費太多心力來管理的好房客。

個人覺得，愛殺價=愛計較=要處理的問題很多=不是理想的房客。

不是所有的殺價行為都不行，是為了殺價到處嫌的那種超討厭。撿便宜這種事，必須是房東有不得不租的壓力，或是房子真的有問題才有可能的。當然我自己也是殺價高手，所以我喜歡殺別人價，但是不喜歡被別人殺價。

不想被殺價，就要有商品無法出售的承擔能力。

來看房子的租客，9個有5個都說要租，有兩個殺價太誇張的，直接就被我淘汰。最後挑選出來一位男性單身上班族，在我的租屋處附近工作(我在先簽約之前，有去他上班的地點，確定他在那邊上班)。工作算穩定，外表看起來乾淨，過程當中沒有殺價過，表達出想長期承租的意願。

當中有跟租客做一些簡單的詢問，確定他不是生活白癡。整個整理房子加上帶看花了2天，確認房客的工作跟簽約，因為時間搭不上又花了3天，整個週期約1星期。目前租了半年，這個房客除了相關問題在LINE上詢問我之外，我只去過一次租屋，是為了發月餅給他。

結論

我的租屋策略就是，了解自己房子定位，從『591看租屋價格』跟去租屋處實際了解地理環境位置(旁邊在施工，大缺點)。來判斷自己房子的價值定位，所以找屋主降。來定價自己的租金，盡量比市價低才有能力挑選好房客。

初期慎選房客，好的房客一年其實不用花多少時間去管理，但是要努力挑選房客。來避免花費大量時間在管理租客上，你多花時間在挑選房客上，就能避免事後一大堆問題後續產生。

最後提醒，記得去管理室跟管理員交際一下，像我就請了兩頓便當+飲料，請他幫我注意下房客情況，同時留下聯絡方式。我第一天過去就先跟第一位管理員哈拉，第二天再跟第二位哈拉，有管理員幫你處理事情，人不用過去，他就幫你處理好了，1頓飯花不超過200元，超划算。

當房東最想問的問題

1. 能不能不簽約直接租?
2. 如果簽約了能不能在租約期間漲房租?
3. 要不要讓房客遷進戶籍，並讓他報稅?
4. 契約時間沒到，房客不租，違約扣違約金最多扣到多少?

1.能不能不簽約直接租?

可以，不簽約就是直接默認是不定期租貸契約，但還是簽約對雙方比較有保障。要不然雙方隨時都可以終止契約，而且房客有繳錢就不能叫他搬，這倒是挺麻煩的。

2.如果簽約了能不能在租約期間漲房租?

不行，同樣是剛剛的法條，裡面有寫不行，想漲房租要去法院申請，要附近地價遠高於你的租金，這很難界定，你也不會想去法院的。

3.要不要讓房客遷進戶籍，並讓他報稅?

法規是一定要的，而且房東因為要繳稅而增加房租是違法的，我在租客的時候，會問他要不要遷進來，說要遷進來的，我會把這個列入要不要租他的考慮條件。

只要他說要把戶籍遷進來報稅，我會提升不租他的意願，因為你的利潤會變少，誰知道你拒絕他的理由是什麼，千萬不要因為他要遷戶籍進來而要求增加房租，這是違法的。我分享的是實際操作做法，我沒有不租要遷戶籍的，但

我的房客沒有一個是遷戶籍的。

4.契約時間沒到，房客不租，違約扣違約金最多扣到多少?

最多扣到1個月，相關法規也放在下面。

民法第 422 條規定，房屋租期超過一年者，應以書面訂定，如果不以書面訂定，視為不定期租約賃。

相關法規

定期契約跟不定期契約兩個差別如下:

一、逾一年之不動產定期租賃契約，應訂立書面；不定期租賃則否。

二、定期租賃非具備法定或約定要件不得隨時終止契約；不定期租賃則雙方當事人可隨時終止。但土​地法第一百條及第一百零三條對於土地及房屋之承租人特別加強保護，並非可以隨時終止租約，房東不可不慎。

三、定期租賃於租期內縱租賃物價值有升降亦不得聲請增減租金；不定期租賃則可。

四、定期租賃於租期內出租人將租賃物所有權讓與他人，租賃契約對受讓繼續存在；不定期租賃須經公證，始有適用。

五、定期租賃期限不得超過廿年；不定期租賃則否。

房客報稅相關問題

律師表示收入報稅本就是國民應盡之義務，租金報稅則是房客應有之權利，不可在房屋契約書上用『不得報稅』等文字，來限制房東、房客行使權利及義務。但契約中可註明所產生之稅金，由房東或房客負擔，若契約明定由何方負擔，則照契約內容行使之。

(節錄自崔媽媽房東租屋常見問題)

去年的租賃新制，規定房東不可以限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅，房客申報最高可扣抵12萬元，房東違反條款，最高罰30萬罰鍰 。

我知道有房東直接把稅金加上去，羊毛出在羊身上。

違約金相關法規

105 年 6 月 23 日內政部修正公告及行政院消費者保護處第 47 次委員會議通過之定型化契約特別明訂，若契約為得終止契約，需提前告知，賠償違約金不得超過一個月，故房東是不可任意扣除全部押金。